studio arch4

Что нам стоит дом построить

20 ноября 2010

Достаточно часто задают вопрос: «Как построить дом, который не падает в цене?» Не то чтобы я знал секрет (да и, пожалуй, никто не знает), но думаю поделиться своими знаниями - вместе станем чуть умнее.

Определю основные моменты.

Во-первых, должен быть проведен полный анализ места: надо получить ответ на вопрос «что я могу тут построить?» Сюда входят и юридические аспекты, и технические условия, и коэффициенты застройки (сколько метров площади я имею право построить на данной территории) и много чего еще. И обязательно помнить про то, что нужно здесь строить, то есть «уместность»нового дома на этом месте, простите за тавтологию. Другими словами, не будет ли он «выпадать из общего контекста»? Это важно, так как окружение - важнейший фактор, влияющий на спрос и предложение на рынке недвижимости, причем как первичном, так и вторичном. Профессионал при этом должен уметь предвидеть возможные изменения окружения и создавать проект с учетом временной перспективы. При этом важно не обманывать себя и не выдавать желаемое за действительное. На 100%, конечно, не угадаешь, но оценить участок, его окружение и сделать логичное предположение о векторе его развития профессионал в состоянии.
От анализа места перейду ко второму важному аспекту - анализу рынка.

Всем известно, что шмотки у нас дороже, чем в Париже и, более того, - в Нью-Йорке. Даже бензин в такой богатой нефтью стране, как РФ, дороже американского. И отсюда вопрос: а почему стройматериалы, скажем, бетон, должен быть дешевле? Если он стоит одинаковых денег, то мы можем применять в своих расчетах другие европейские коэффициенты, практически без поправок. К примеру, на Лазурном берегу кубометр бетона «в работе» с достаточным коэффициентом армирования составляет от 260 до 300 евро + НДС 20%, то есть порядка 360 евро. При нынешних курсах валют это составляет около 15300 рублей с учетом НДС. В одном из наших текущих подмосковных проектов контрактный кубометр бетона стоит 14800, то есть налицо ценовой паритет. Парирую стандартный аргумент: количество гастарбайтеров на экономику проекта положительно не влияет! Аккуратно так скажем, качества они не прибавляют также. Тут полезно вспомнить марксистскую теорию о переходе количества в качество: предполагаемая экономия в 10- 15% может впоследствии боком выйти.

Итак, сколько стоит условный дом среднего класса? Какой порядок цен? "Сколько вешать в граммах..." Необходим анализ бюджета.
Поскольку мы видим паритет цен, то стоит прислушаться к мнению наших швейцарских коллег. В их нормативной базе 1 кубометр дома с базовой отделкой (бетонные перекрытия, сборные ограждающие, покрашенных стены, полы - паркетная доска, укомплектованные санузлы, словом то, что мы называли «евроремонт») оценивается в 1000 швейц. франков без НДС. Для остальной Европы это можно считать 1000 евро, так как не все цены паритетные и НДС в Швейцарии ниже. То есть, получаем, что стоимость доведения объекта до такого «базового» состояния и является его «нулевой стоимостью». Дешевле быть не может, ни там, ни здесь, у нас. При планировании не стройте иллюзий - возможные исключения лишь подтверждают правило.

Описанный выше дом вряд ли устроит взыскательного потребителя, поэтому все объекты, которые мы и наши коллеги реализовали, обходились значительно дороже. Для проектов на берегу «большой воды» во Франции нижняя разумная планка - от 1600 до 2000 евро за квадратный метр без НДС (3250 долл.). Стоимость «квадрата» объектов, реализованных на территории нашей страны, тоже была не меньше 3000 долларов. Таким образом, можно и нужно принимать стоимость отделанного, но не меблированного метра - минимум 3000 долларов за квадратный метр. То есть размер разумных инвестиций начинается от этой планки. При этом для объекта малой площади стоимость метра будет расти, такая вот математика.

Сроки строительства критически важны для экономики объекта! Мы имеем возможность сравнить организацию работ на объекте во Франции, район Ниццы и в Красногорском районе Московской области. Оба объекта начаты в начале года и к ноябрю мы имеем «выработку» порядка 4 млн евро во Франции и 1,5 млн в России. Качество, к счастью, одинаковое, но скорость - не совсем.

Надо обозначить один принципиальный момент, который существенно влияет на кажущуюся экономию и затраты клиента. Это - оплата труда архитектора. В большинстве стран мира этот вопрос решен однозначно и законодательно: гонорар зодчего вычисляется как процент от стоимости стройки. Почувствуйте, как говорится, разницу: во Франции это - 13%, у нас- настоящая игра в " Угадай мелодию с трех или меньше нот". При этом все помнят про триаду «срок - качество - цена», из которой можно выбрать любые два пункта, но подспудно все равно хотят «подешевле, качественно и круче, чем у соседа». К слову, в случае, так сказать, отсутствия интереса, сильный архитектор, дорожащий своим профессиональным именем, от проекта откажется. Не беда, говорят у нас, возьмем подешевле!

Совет бабушки: Возьми стоимость дома, раздели на три кучки. Одну
положи в мешок и отдай друзьям на сохранение. Дальше раздели проект на
три части и постарайся построить две трети за две трети бюджета. После
этого только бери третью часть и заканчивай работы. Бабушка, прожившая долгую жизнь, понимает, что как правило, бюджет первой трети стройки съест эти самые две трети бюджета.

Помимо стоимости, необходимо понять конкретную ситуацию будущего домовладельца: состав семьи, потребности и привычки и все прочее, часто очень приватное. Без этого не получится полноценного Задания для архитектора.

Правильно ли мы оцениваем размер наших будущих домов? За прошедшее десятилетие мы часто проектировали Дома площадью 1200 - 2000 квадратных метров. Некоторые из них были успешно реализованы, но, возвращаясь к экономике и возможной перепродаже, можем предположить, что вряд ли они будут иметь устойчивую ликвидность вне зависимости от их архитектурных и художественных качеств. Мир меняется и наши домовладельцы меняются вместе с ним - им уже вполне хватает 400 «квадратов» для счастливой жизни.

Итак, повторюсь, рецепт успеха прост : анализ места (уместность), анализ рынка (разумность), анализ бюджета (стоимость «под ключ»), сроки (скорость и «реализуемость» проекта) и, наконец, требования конкретного клиента к будущему объекту. С этого момента начинается Сказка, собственно архитектурное проектирование, которым мы собственно и занимаемся. А раньше это была... так, присказка.

Иван Чувелев